有个关于商业地产的形象比喻。开发商要学裁缝,把各种要素整合起来,做成一件漂亮衣裳。策划方要学催眠师,催眠业主,催眠政府,催眠市场。招商人要学保险推销,招商从身边人开始。建筑设计师要学木匠,造型功能美,最后还要严细缝合装起来。销售商要学证券拆析师,荐铺如荐股。运营商要学棋手,大局清,目目争。
客户，即投资者，作为商业地产的终端方，又要向谁学习呢？我认为是，要向善于精打细算的家庭主妇学习。
尽管商业地产有“钱”景，但投资者在选择商业地产时，还是要仔细地考虑一下———“买了这个铺位将来做什么生意？”“如果没有时间经营能不能租掉？”“能不能租出好成本？”“铺子人气旺不旺？”……相比住宅投资者“买了等涨”“涨了就抛”的投资逻辑，投资商业地产算计的可能要多一点。
实际上，商业地产的回报率要比住宅高一点，但它不是一个稳赚不赔的买卖。那个“一铺养三代”的时代已经不复返了。投资商业地产就得像家庭主妇过日子通常精打细算，亏本的生意谁又会去做呢？
国际上专业的理财企业有一个简单做法来判断一处物业，基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。投资者若要评估某商业地产物业是否有投资价值，一般都会去计算该物业的投资转化率。据了解，业内有这样一个计算投资转化率的计算公式：
购入再出租的投资转化率＝月租金×12(个月)/售价
购入再售出的投资转化率＝(售出价－购入价)/购入价
例如，济南某处有一临街商铺，面积约40平方米，售价约100万元，目前在这个商铺的周边，同等商铺的月租金约是200元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得8000元的月租金。那么，它的投资转化率将是多少呢？
套用上述计算公式：这个物业的投资转化率＝8000元×12/100万元，通过计算，我们得出这套物业的投资转化率将是：9.6％。
如果这个投资者转手售出，并以110万元成交，那么它的投资转化率＝(110100)/100，通过计算，我们得出这套物业的投资转化率将是：10％。
当然，在计算投资转化率时，还要根据自身情况将一点杂费，如商铺交易税费、水电、物业等计算在内，这样得出的结果可能更接近实际。据了解，商铺的回报率能够达到8%就已经很不错了。因为此，在投资商业地产的时候，不要过于相信销售人员口中的投资转化率，实际回报率还得自己仔细算一算。 本刊记者 刘龙龙
高温津贴数年未涨 不自然了谁 直隶巴人的原贴：
我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇不自然。
标题：【房讯】怎么投资商业地产？ 业内：要善于精打细算
地址：http://www.huarenwang.vip/new/20210508/3253.html
